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购房者与开发商签订商品房买卖合同后房屋出现质量问题导致纠纷,购房者应当如何维护自身权益?
作者:admin  时间:2010-05-06 20:58:03  来源:深圳房地产律师网  点击数:16 次

购房者与开发商签订商品房买卖合同后房屋出现质量问题导致纠纷,购房者应当如何维护自身权益?

  由于建筑行业的特殊性,商品房交付使用以后经常出现一些质量问题。这些问题一部分是正常出现的,而另外一部分则是由于建筑单位不按照正常施工工艺操作,野蛮施工造成的,还有一部分是由于偷工减料造成的。在实践中,商品房常见的质量问题主要有以下几个方面:

  (1)门窗不正、油漆脱落、内门翘曲、无法正常关闭或者门板开裂;

  (2)五金配件生锈、门锁脱簧或者有较大的摩擦噪音;

  (3)卫生洁具连接的地方出现滴、渗水,下水不通畅;

  (4)地面空鼓、开裂、不平整,或者由于水平没有处理好而导致积水;

  (5)装修过的房子,可能出现瓷砖排列不规则、接缝不均匀、空鼓、缺楞、釉面开裂、翘曲或者表面不平整现象;

  (6)防水处理不过关,出现屋面渗、漏水现象,卫生间和洗衣间渗、漏水严重,顶层漏水等;

  (7)铝合金或者塑钢窗出现关闭不严、密封条或者毛刷条短缺、密封胶封闭不严、中空玻璃内夹层渗水;

  (8)墙面起皮、龟裂或者涂料遇水脱落;

  (9)电气照明线路不合格,开关、插座安装倾斜,插座缺相或短路,缺少必须预留的插座。

  在消费者协会处理的商品房投诉案件中,很大一部分都是围绕房屋的质量问题,一旦出现房屋质量问题,开发商和物业公司又相互推脱责任,这实际上涉及开发商的保修责任问题。从1998年9月起,房地产业即开始实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,购房者在办理人住前,除要求开发商提交《建设工程竣工验收备案表》和《测绘部门实测面积数据》外,还应该要求开发商提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件,房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的规定,承担保修责任。商品房售出后,开发企业委托物业管理公司等单位维修的,应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

  另外,根据2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定,在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修年限为:(1)基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;(3)供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期过后,物业管理公司向住户收取的公共维修基金和大修、中修、小修费用,应用在住户共用设施和房屋维修上。

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”该条第2款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

  由上可知,购房者与开发商签订商品房买卖合同后,房屋出现质量问题,如果在开发商承担的保修期限内,购房者即可要求开发商承担维修义务,如果开发商不履行维修义务,购房者可以在通知开发商的情况下自行委托第三人进行维修,所产生的维修费用应由开发商承担。如果房屋质量存在严重的问题影响购房者正常居住使用的,购房者可以要求与开发商解除商品房买卖合同,并有权要求开发商返还购房款、逾期利息以及赔偿损失。
 

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阳东律师
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        阳东律师,广东中全律师事务所执业律师,中华全国律师协会会员,执业证号:14403200610574251。毕业于湘潭大学法学院,从事法律工作近十年,办理各类案件八百余件, 擅长办理交通事故,劳动工伤,房地产,刑事辩护,各类经济、合同纠纷,公司法律事务,债权债务的处理和催收,婚姻家庭等案件。主办的练某某聚众斗殴案,该案经《法制日报》作为经典案例专题报导;骆某某房屋买卖及贷 ...

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