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购房者与开发商签订商品房买卖合同后产生纠纷,购房者在什么情况下可以要求退房?
作者:admin  时间:2010-05-06 21:00:29  来源:深圳房地产律师网  点击数:16 次

购房者与开发商签订商品房买卖合同后产生纠纷,购房者在什么情况下可以要求退房?

  许多买房人可能有过这样的感受,人住后发现新居并不像原来开发商在广告上承诺的那么好,此时购房者可能萌发退房的念头。那么,购房者在什么情况下可以退房?从目前的法律规定与法院审判实践来看,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。所谓约定条件,是指购房者与开发商在商品房买卖合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限,购房人可以要求退房。另外,购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房,一般都会得到法院的支持。所谓法定条件,是指根据法律的规定,当一方当事人无正当理由拒不履行商品房买卖合同义务的,购房者可以退房的条件。总之,综合起来出现下列情况的,购房者可以要求退房:

  (1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在商品房买卖合同中,双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下,开发商与购房者在商品房买卖合同中约定了交房时间后,购房者却迟迟得不到开发商的人住通知,此时购房者可以向开发商发出催告通知,如果开发商仍超过3个月还不履行交房义务,购房人就可以与开发商解除商品房买卖合同,要求开发商退房。

  (2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋,在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的,购房者可以要求退房。前面曾经提到过,开发商在预售房屋的时候,需要取得相关部门的批准,尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作,其与购房者签署的商品房买卖合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效)。对于无效的商品房买卖合同,应当恢复原状,即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同,开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。

  (3)开发商与购房者签订的商品房买卖合同无效,购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定,合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还,具体到商品房买卖合同上就是购房者退还房屋,开发商退还购房款。从实践上来看,造成商品房买卖合同无效的常见情形有:①开发商无权处分该房产。主要有房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房,在实际中法院支持的并不多,主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现,购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。

  (4)开发商擅自变更设计规划,影响房屋结构形式、户型、空间尺寸和朝向,影响购房者居住的,购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知,开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下,应当书面通知购房者,告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的,购房者是有退房的权利。开发商此时应当向购房者返还购房款,并且支付利息。

  (5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订商品房买卖合同时,购房者除一次性付款或分期付款外,一般情况下,都在商品房买卖合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金管理部门审核,如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的,购房者因此而不能取得公积金贷款的,购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定可知,购房者未能取得银行商业贷款,导致商品房买卖合同不能继续履行的,双方当事人可以解除商品房买卖合同。即购房者可以要求退房,开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。

  (6)开发商在商品房买卖合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定,由于开发商的原因,购房者在商品房买卖合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证,购房者就可以要求退房,并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房者人住多年后无法拿到房屋产权证,对此种情况,购房者也可以要求退房,并让开发商承担违约责任。

  (7)房屋面积误差超过3%,购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定:“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除

 

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阳东律师
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        阳东律师,广东中全律师事务所执业律师,中华全国律师协会会员,执业证号:14403200610574251。毕业于湘潭大学法学院,从事法律工作近十年,办理各类案件八百余件, 擅长办理交通事故,劳动工伤,房地产,刑事辩护,各类经济、合同纠纷,公司法律事务,债权债务的处理和催收,婚姻家庭等案件。主办的练某某聚众斗殴案,该案经《法制日报》作为经典案例专题报导;骆某某房屋买卖及贷 ...

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