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购房者与开发商签订商品房买卖合同后,一方当事人违约形成纠纷,其承担的赔偿责任和赔偿数额应当如何确定?
作者:admin  时间:2010-05-06 21:07:31  来源:深圳房地产律师网  点击数:16 次

购房者与开发商签订商品房买卖合同后,一方当事人违约形成纠纷,其承担的赔偿责任和赔偿数额应当如何确定?

  目前归纳总结房地产买卖纠纷产生的原因和处理结果,在两种情况下一般会涉及赔偿责任:一种是一方或双方违约;另一种是合同无效。在房屋买卖纠纷中,开发商的违约行为一般有逾期交房、房屋质量瑕疵、配套设施和设备不全、房型和结构变更、耽误办理产权证等;购房者容易出现违约的一般是逾期付款和逾期验收房屋,而合同无效通常是由于无证销售、主体不符、一房多卖等原因所造成。特别需要提醒购房者的是,对开发商提供的商品房买卖合同文本中的免责条款应当注意,这些条款往往将开发商的违约责任转嫁、减轻甚至全部免除,购房者若不注意签下了该合同,就会落入“陷阱”,将来也可能被开发商以此为依据,追究购房者的违约责任。

  购房者与开发商签订商品房买卖合同后,一方当事人违约,应如何计算赔偿数额?根据《合同法》以及相关的房地产法律法规规定,计算赔偿损失的数额大致有三种方法:一是按实际发生损失额计算,也就是赔偿数额相当于因违约或合同无效所造成的实际经济损失,以这种方法计算时,购房者必须提供实际经济损失的相关证明。二是以合同约定的方法计算。双方可以在合同中事先约定以一定的比例或参照一定的利率计算损失额,这种方法可以避免购房者在举证上的困难。三是直接根据相关法规规定计算,比如针对各种不同的情况,相关法规规定可以按照投人资金的利息、房屋增值形成的差价或者合同履行时可获得的利益来计算进行赔偿。在司法实践中,对以上三种方法首先考虑的是合同约定,若无约定而有实际损失,则按实际损失确定。在既无约定而经济损失又难以确定的情况下,再采用第三种方法,即直接适用有关法规来计算。

  另外,购房者与开发商在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,应如何处理?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”上述规定,为购房者与开发商在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法提供了计算依据。
 

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阳东律师
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        阳东律师,广东中全律师事务所执业律师,中华全国律师协会会员,执业证号:14403200610574251。毕业于湘潭大学法学院,从事法律工作近十年,办理各类案件八百余件, 擅长办理交通事故,劳动工伤,房地产,刑事辩护,各类经济、合同纠纷,公司法律事务,债权债务的处理和催收,婚姻家庭等案件。主办的练某某聚众斗殴案,该案经《法制日报》作为经典案例专题报导;骆某某房屋买卖及贷 ...

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